Immobilier dans l’Hérault : pour Xavier Bringer, « la priorité, c’est l’intensité urbaine »

URBANISME. A l’occasion, ce week-end, du salon de l’immobilier au parc des exposition de Montpellier, Xavier Bringer, le promoteur héraultais codirigeant de M&A Promotion mais également président de la FPI-Occitanie Méditerranée, revient sur les grands enjeux concernant la production de logements neufs à Montpellier. Réforme des aides de l’Etat, phénomène de métropolisation, enjeu entre 1ère et 2ème couronne : l’urbanisme de demain se prépare aujourd’hui.

Pour l’immobilier à Montpellier, 2017 a-t-elle été une bonne année ?

C’est une bonne année, oui, dans la continuité de 2016. Concrètement, les chiffres concernant la production et les projets de logements neufs sur le 1er semestre 2017 sont bons et nous devrions terminer l’année sur des tendances hautes. Il faut dire que l’on assiste aujourd’hui en France à une véritable concentration des marchés sur les grandes villes, et notamment sur les métropoles… Avec, comme conséquence à Montpellier : un record de constructions. Ce n’est pas le cas dans toute la région, ce qui confirme aussi la tendance nationale en faveur des grands centres urbains.

La production de logements neufs à Montpellier suffit-elle à répondre aux besoins locaux liés notamment à la hausse démographique ?

On peut dire que la production est suffisante. Sur le centre de Montpellier et la 1ère couronne, on peut faire plus, c’est toujours possible, mais nous sommes quand même sur ces secteurs dans une offre équilibrée, avec même une tendance à être un peu « sous-offreurs »… Mais nous sommes sur une production conforme à la demande, très forte sur Montpellier. En revanche, nous sommes déficitaires en logements neufs en limite de 1ère et 2ème couronne où il y a pourtant du potentiel.

Le futur pour le logement neuf, c’est donc la périphérie de Montpellier ?

Il faut regarder ailleurs, en effet, entre les 1ère et 2ème couronne. Nous y travaillons. En fait, nous avons lancé une grande réflexion avec notre Académie du Bâtiment et de la Cité de Demain qui rassemble tous les acteurs de la profession de l’acte de bâtir. Ensemble, nous réfléchissons à la façon de faire du logement neuf en périphérie de Montpellier où villes et villages ont l’habitude de faire des lotissements… Or, il faut sortir de ces habitudes qui favorisent l’étalement urbain. Il faut aller vers un urbanisme modéré avec des programmes basés sur du logement collectif avec cette priorité : faire de beaux logements et accorder une place majeure aux espaces verts. Les communes sont très attentives car l’étalement urbain leur coûte très cher.

Quel type de logement faut-il produire en priorité ? Il y a de plus en plus de couples séparés…

La priorité, c’est l’intensité urbaine, appelée à se développer avec la métropolisation. Les promoteurs ont déjà intégré dans leurs projets les données sociales qui permettent de répondre aux besoins actuels. Savez-vous que le nombre moyen de personnes par foyer en France est aujourd’hui de 2 ? Y compris sur Montpellier… Nous nous efforçons donc de produire beaucoup de logements entre le T2 et le T3 pour répondre, entre autre, aux besoins de ces foyers.

Vous avez des chiffres sur ces tendances ?

Les données du 2ème trimestre 2017 confirment tout cela. Sur Montpellier, nous sommes à 57% pour le logement du studio au T2 et à 43% pour le reste. Pour la région de Montpellier qui englobe toute l’aire métropolitaine, nous sommes à 55% pour les T1-T2 et 45 % pour le reste. Enfin, pour la région Languedoc-Roussillon, nous sommes à 51% pour les petits logements et 49% pour les plus grands. Cette tendance va se renforcer avec la métropolisation. Demain, il y aura de plus en plus d’appartements et de moins en moins de maisons.

Le gouvernement a pris cet été des mesures concernant l’immobilier. Rassurés ou inquiets ?

Dans ce que propose l’Etat, il y a des choses positives et d’autres négatives. Pour aller à l’essentiel, j’évoquerai le maintien des dispositifs facilitant l’accès à la pierre dans les grandes villes, dont Montpellier, Loi Pinel et Taux 0, heureusement reconduits pour 4 ans sur les zones tendues. Cette décision est d’autant plus positive qu’elle permet de péréniser les projets des collectivités… Le point négatif concerne les zones classées B2, comme Béziers et Narbonne, où les deux dispositifs cités sont enlevés. Cela pose un gros problème : sans ces dispositifs, les promoteurs qui ont commencé leurs opérations risquent de se retrouver dans des situations catastrophiques faute d’acheteurs. L’Etat doit agir rapidement et proposer un dispositif transitoire pour les zones B2 ou des projets ont déjà débuté.

Ces décisions ne risquent-elles pas de ralentir les projets immobiliers sur les villes intermédiaires ?

C’est une éventualité. C’est pourquoi nous appelons à une concertation avec le gouvernement sur cette question : comment ne pas accélérer le phénomène d’urbanisation vers les métropoles et la désertification des autres villes… Il faut veiller au respect des équilibres entre les territoires.

La FPI mène-t-elle toujours une réflexion sur le « logement abordable » ?

Oui, c’est une préoccupation majeure pour notre fédération. En fait, dans ce pays, les acteurs de l’acte de construire (promoteurs, donneurs d’ordre, architectes, urbanistes, etc) n’ont pas encore trouvé comment produire du logement en résidence principale plus accessible pour les classes moyennes. A Montpellier, nous sommes pourtant en avance sur ce sujet grâce au travail avec les collectivités avec qui nous appliquons la règle des 3 tiers pour chaque programme : 1/3 de logement social, 1/3 de primo-accédants, 1/3 de logement en tarif libre… Il y a un équilibre qui fonctionne. On peut reconduire cette formule pour les futurs projets entre la 1ère et la 2ème couronne de Montpellier : nous sommes face à de très gros enjeux pour demain.

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